泰国买房须知丨置业泰国，你有没有考虑过这些问题
泰国惬意悠然的生活，想必是很多人的憧憬。
蓝天白云，空气清新，气候温暖，人也很友善，物价也不贵。
“买一套泰国的房子，面朝大海，春暖花开，该多好”
这想必是很多去泰国旅游的人会产生的念头。
在这种情况下，看到房地产商的宣传广告和样品房，再加上比较接地气的价格，基本上都会很动心，冲动下手的也不在少数。
那么，究竟在泰国买房是个什么操作？需要考虑什么问题呢？
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外国人可以在泰国买房吗？
可以购买公寓。
对于公寓这种不包含地，只包含产权的建筑物，开发商被允许以产权形式向外籍人士出售建筑物的全部可销售建筑面积的49％，其余51％必须售予泰国公民或者泰国公司。
在泰国购买的公寓，可持有永久产权，与泰国人业主享有同等的大楼权益，且目前并没有 交易限制，买入卖出的税费也与泰国人一样并没有外国买家额外的税费。
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是不是一定要在泰国买房？
准备自住而不是投资的，一定要问一下自己，一年到底会在泰国住多久。
如果说一年只住不到一周时间，那你可以算下账，到底是住酒店划算，还是买房划算。
如果你会不定期在泰国住三五个月或者想要常住，而且有时间去打理、出租你的房屋，或是有专业的本地管理公司帮你出租打理的话，那就可以考虑入手了。
准备投资
投资的初衷是获得收益，这里说的主要是长期持有期间的租金收入，泰国的楼市比较平稳，没有重大事件发生，不会出现大涨大跌，想短线炒作低买高卖一二年就要换手的就不建议考虑了。
Tips：
公寓在持有5年内交易会有一笔特种营业税（按评估价3.3%计）征收;
根据持有年限，个人所得税也有相应的递进式算法;
所以短期内的转让会增加税费
泰国有没有房价普涨且平均每年的自然涨幅数据呢，
曼谷房价走势可谓是泰国楼市的风向标，上图是曼谷核心商圈热门板块的房价统计走势数据，我们从2006年至2012年的数据看到这六年间，曼谷的房价基本上是非常平稳的，自2013至今长线看涨，一路走高，只是涨幅比例100%，平均下来，每年8-10%之间，当然，这个数据是基于新房在售的报价统计。个案情况仍然需要个案分析了。
至少从2018年开始，价格走向高位后，一直处于横盘中，如果新过户就要将二手公寓要出手，除非当时入手的价格非常美丽，不然，加上转让税费，想要快速成交依然需要让价。
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投资能不能达到你期望的回报率？
租金水平，以曼谷为例，过去的6-8%是房价和市场供应没有到达目前峰值时的情况，应该是在2015年以前，是可以达到这个水平，此后，房价涨幅较过去加快了一些，特别是核心商圈和轨道交通沿线的土地价格涨幅较快，以及市场供应加大力度等因素，房租水平并没有太大上涨，2020年以来，曼谷的租金收益已经低于5%了。
但是，稳定的收租方式一般还是年租来计，曼谷是核心城市，综合需求多，长租年租需求较多，其他旅游城市的淡旺季需求起幅大以及长租需求相对弱，公寓的短期租赁较多，比如月租，三个月租，半年租。
这里也有一个思路给大家参考，买一间公寓，用其一年的租金收入，来做在泰国期间的支出，比如，一年的租金净收入是2万元，二人往返机票4000元，在泰国租一套公寓10000元（冬季来泰租3个月每月3000元租金，加水电网的费用），还有6000元可以做日常生活费用，当然根据消费需求和物价水平，目前在泰国生活成本一个月可能不止2000元了。
当然，其实很多来泰国旅居和养老的人群，会以租房的形式来解决居住问题，每次来住不同的地方，今年来住公寓、明年来住别墅，今年住芭提雅，明年去清迈。所以，从租房的房客来看，养老旅居人群也是目标客户，而可以租房的方式来养老，也不是非买房不可。但是一直在泰国居住，不得不考虑这笔固定支出的话，买一间公寓，不要花伤筋动骨的资金，不住的时候收租，也是房东的一种打算。
疫情的到来让曼谷外来人口租房需求大幅下降，但供应量依然高企不下，还有新交房的楼盘不断增加，想要尽快出租拿到租金，房东不得不降低预期，在这段时间，空置率增加，出租周期由原来的一个月，变成三个月，甚至5至7个月，有些公寓甚至因为没有找到合适的托管出租服务机构一直空置。往往这个时候，是需要调整心态的，不少房东，租金降低了50%，在同一个项目中相同户型，面积的挂牌房中成为低价房源，或可快于其他房源出租。
自2022年泰国入境放开以来，非常多的企业纷纷又恢复了在泰业务，商务区、商圈的公寓出租需求明显增加，降下来的租金也在慢慢上涨，但是，租金要涨回来，有如病来如山倒，病去如抽丝，不会在短期内回到高位水平。
旅游城市的民宿运营恢复速度较快，很多房源有民宿运营团队以整租月付的方式或是分成方式进行运营，但是房源的市场供应量不小，竞争也激烈，这就与选择买房时、地段、项目品质等综合因素有关了，需要找到靠谱的服务商。
当然，小编这里建议，能够以年租、长租形式收租，还是尚选，相对稳定。
旅游城市会有一些带回租的项目在售，在综合考虑项目各方面价值因素的基本上，可以再综合同区域内的同类型产品的报价做个对比，看看会不会是“羊毛出在羊身上”了。
其实，在海外买房，大多数都是自住，收租的用途，
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在泰国买房不能移民如何长期居住？
泰国是一个非移民国家，即使在泰国买房置业，也是不能获得国籍，甚至，连永久居留权都不可以。
尽管如此，泰国是个开放、包容的国度，还是提供了多种签证，供钟爱泰国的外籍人士们定期停留。
比如“泰国养老签证” 。一年一签，凡年满50岁的外国人，在银行有80万泰铢的存款，或有相当的收入证明，就可以申请养老签证。
对于年龄不满50岁，每年又想来泰国避寒躲霾的年轻朋友，“旅游签证”可以让你畅玩泰国二个月。
对于长期住在泰国很少离开的中国朋友，可以选择在大学或语言学校学习，以获得“留学签证”，同时解决语言问题。
当然，最为有效的长期签证则花钱就可以办理的“泰国精英签”可以有5-20年的选择，最少费用自60万泰铢起，最高210万泰铢。（点击图片可查看详情）
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在泰国买房的流程是怎样的？
1、选房看房。
比较常见的方式是在网络上搜索泰国房产资讯，找到合适的代理商咨询进一步了解市场行情或项目详情，如果直接到售楼处咨询购买，大部份项目的销售价格与找代理商是一样的， 但是会缺少专业代理商的全程购房服务（市场了解、区域了解、购房协助服务、合约流程的解释、交房验房服务等）
我们提供在线选房前期咨询服务，也可以远程在线看房，同时还提供陪同参观考察服务。
在购房前期，其实会有大量的信息搜集整理与筛选工作，这是代理机构的价值体现，除非购房者有大量的时间精力去逐一进行详细分析，在购房过程中能有更多的时间精力时间去与开发商沟通，通常我们还是建议买家选择靠谱代理商来操作
2、出示护照，支付定金。
选好房子之后，就可以支付定金了，现场支付推荐刷信用卡，最好是用VISA或Master。现在很多项目也可远程操作，具体情况根据各家开发商提供的付款方式为准
3、签购房合同，支付房款。
这里要说的是，在海外购房，您需要开办一个海外帐户，HK或是SGP相对方便些，开办泰国帐户，需要有购房合同，但每家开发商提供的开户银行各有不同，要求会有不同。
期房的话，首付款项大概是总价的20%-30%左右。这部分款项也可以刷信用卡支付。也可利用海外帐户支付
TIPS：
泰国买房，购房款需从海外帐户支付（主流货币建议美金），转帐至开发商指定银行帐户后，会自动结汇成泰铢。不能直接汇泰铢。因为海外买家需凭海外汇入的FET（外汇证明）办理过户。
而结算汇率不是固定不变的，是浮动汇率，同时，是以当地汇率为准，且，以开发商帐户结汇后实际收到的金额为准，会有中间行的一些费用，我们通常会有买家在支付宝、或是国内银行公布的汇率来计算，这样会有产生实际差异。
4、交付房屋，支付尾款。
泰国是交房的时候才付尾款哈！一般开发商会根据建设进度，在正式完成工程前的半年，给予业主免过户费、免一年物业费、免维修基金等优惠政策吸引买家提前交全款。至工程接近完工优惠力度会逐步减少。
一般期房公寓会在预售开始的一年半至三年后交房。在支付首付后至通知交房期间不需要支付房款。
而现房则是需要全款支付了，开发商会有一个月至三个月的付款周期，这些都因项目不同而定的。
TIPS：这里要说明的是，在泰国，开发商只有取得了EIA环评文件才可以正式销售和开工建设，有些开发商会在EIA取得前进行预售，而价格会较正式开售给更多优惠，这一点需要在购房时了解清楚。因为一旦项目无法取得EIA，是不可能开工建设的。
一些旅游城市的付款方式，则是根据项目的工程进度付款，比如，首付25%，工程进度完成25%再付一部份，主体建筑完工付一定比例，直至交房为止。
目前阶段，曼谷在售项目，我们仍然建议大家选购现房，一方面，疫情以来，不少项目都清库存打折促销回款，我们可以以较为优惠的价格入手，一方面，现房是所见即得不用担心项目“烂尾”风险，当然，这需要买家有充足的资金。
5、办理房产过户。
在交房过户期间，其实是需要进行房屋的查验的，由于业主都是海外购买，在这期间可能不能及时赶到现场检查自己的房屋，可以请托管机构进行验房服务的，检查房间的施工情况、设施设备的安装使用是否正常。一些瑕疵问题是需要让开发商进行修复，并持续跟进修复进度的。
而过户资料通常开发商会以邮件的形式通知客户进行准备。（英文），开发商一般不会做解释工作，需要业主仔细查看清单各项要求，打印复印签字原件寄出。如果通过代理商购买，这时，会提供解释和协助的服务，让业主更顺利的准备这些材料。
所以，在购房时，需要提供一个常用邮箱地址给开发商，与房屋有关的联系都会通过邮件进行。
过户的工作是由开发商办理，不需要业主到场，办理完成之后，会通知业主。
6、业主拿到一份公共地契、一个蓝本、一张在土地厅登记的买卖合同
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最后附上 6 个小贴士
1、泰国大部分公寓不能养宠物哦！猫和狗都不能养~
2、泰国的气候要注意。
从4月份开始，一直到10月份，天气都非常炎热。但室内全部空调马力全开，有点冰火两重天的感觉，在商场里可能会体感较冷。
泰国雨季期间6-10月，下雨十分频繁。
最为舒适的是11月至次年的2月
3、泰国生活用品采购。
大街小巷遍地都是的7-11外，还有big c或者莲花等大超市。食品卖场还有MAKRO等
当然也会有很多海鲜市场、水果批发市场，不在市中心，长期居住在泰国，这些采购方式对有车一族而言，并不难。
4、公寓的水电费、缴纳问题。
常住的话，电费是比较大的开支，空调一直开着，做饭洗澡都是用电的，通常会在500元以上，水费20左右。每个月账单都会投递到公寓的信箱里，有时候也会由物业代收，可以在交款期内去附近的7-11缴费，也可以用泰国银行的APP进行线上交费。
在泰国，超过二个月不交电费是会被供电局把电表拆走的，电表一拆房子里就没有电了，需要带着地契证明去供电局补交费用后，才能来给重新安装。
泰国的电费，哪怕不用，每个月也会有基础费用，差不多40泰铢每月，同样的超过二个月不交这个费用，也会被拆走电表。
5、每个月的物管费用。
因为配套设施比较多，所以物管费小贵，通常是10元人民币/㎡左右，一年缴一次。
户数越少，品质越好的公寓，物业费也水涨船高，常见的豪华公寓物业费有80泰铢至150泰铢每平方米每月，即16元至30元左右不等。
如果出租的话，物管费用都是房东来承担，房客只需要付租金。
TIPS：泰国物业费拖欠会有滞纳金，拖延太久可能会收到律师信，这样的话可能会有逾期记录噢。
6、其他费用
清洁费用：别看公寓面积小，请人来清扫费用不低噢，公寓里物业或有推荐，在一些社交媒体上也会有清洁公司的推送，小户型清洁一次的费用一般在600泰铢至1000泰铢之间。
当然，劳动最光荣，自己动手丰衣足食，勤快一点，自己来打扫更好。
别墅的泳池、和保养都有专门的清洁公司提供服务，费用各有不同。注意维护的房子，状态会大有不同，就跟人的皮肤一样，需要好好的呵护！
大楼保险费：每年1000-2000泰铢不等，有些公寓需要购买，一般交房过户一年后会出现帐单。可以在购房时咨询开发商有无此项费用。
6、关于公寓的出租和管理
在泰国买了公寓交房后，空置期间，代缴费用、房间内部定期检查、维修等这些服务，一般来说不是物业公司的服务范围，通常物业公司也不提供以上服务的收费项目，（国内一些旅居地产的物业公司会有收费项目提供这些服务）
当然，我们也听到过个别业主“搞定”了物业会帮忙处理。那，这个业主运气可以，能力也挺强的。
通常来说，公寓交房后，需要进行家居的装修配置以尽快出租。托管团队此时就可以开始承接服务了。此处属于有偿服务。
托管会收取费用，而托管收费与出租的服务费是二笔支出，有些机构会以租金的一定比例来收取托管费，而有些机构则是一次性按年收取，各家服务内容大体相同，收取的费用和收费模式会有不同，可由业主自行选择。
出租的服务费市场标准比较一致，一般出租一年，收取一个月的租金做为服务费，同一租客第二年续租，收取半个月租金做为服务费，中介服务会起草合约，以及跟进沟通，全年的进行租客与房东之间进行协调。
业主是否可以同时委托不同的机构出租呢？
其实是可以的，也可以由一家公司托管，另一家公司帮忙出租。只是这样的对接沟通工作会较有压力。
出租服务费是出租成功后收取。
托管服务一经委托，不轮房间是否出租出去，服务将启动，每月会有房间的检查、费用支出的汇报等产生。不少业主会同时在一家公司进行托管和出租。
